19. Října 2021

V roce 2021 došlo na trhu realit historicky k nejrychlejšímu růstu cen, prodalo se nejvíce bytů a nabídka obsahovala naopak nejméně bytů.

Ohledně hypoték byl i navzdory nejrychlejšímu nárůstu hypotečních úroků během jednoho roku jejich objem nejvyšší.

Útlum rezidenčního trhu

Tento rok naopak očekáváme útlum na rezidenčním trhu, který bude způsoben jak poptávkovou, tak nabídkovou stranou trhu.

Kupní síla

Aleš Kadlečík, konzultant realitní kanceláře LEXXUS, uvádí: “V letošním roce očekáváme pokles kupní síly klientů zejména díky vysoké inflaci. Můžeme také počítat s poklesem hypotečního trhu, a to především díky nárůstu hypotečních sazeb a zpřísnění podmínek financování. Díky těmto skutečnostem se hypoteční trh v prvním čtvrtletí téměř zastavil. Na druhou stranu je však třeba zmínit, že v souvislosti s růstem ceny nemovitostí v uplynulých dvou letech vzrostlo reálné bohatství většiny obyvatel, kteří vlastní nějakou nemovitost.”

Poptávka versus nabídka

Očekáváme, že poptávka bude i navzdory výraznému poklesu stále převyšovat nabídku, a to zejména díky nedostatečné výstavbě. Kromě dlouhotrvajících problémů s povolováním staveb se přidaly komplikace s náklady na výstavbu, které v současné době téměř není možné odhadnout. Kvůli tomu již část developerů pozastavila plánované projekty a ve střednědobém horizontu tedy nelze očekávat zvýšení nabídky s novostavbami na trhu. Předpokládáme, že poptávka bude z velké části tvořena hotovostními klienty. Jejich podíl na standardních projektech obvykle představuje cca 25-50 % klientů a u luxusnějších projektů dokonce více než 50 %. Z hlediska krátkodobého horizontu lze rovněž očekávat nákupy hypotečními klienty, kteří mají otevřenou úvěrovou linku za úrokové sazby z loňského roku. Vezmeme-li v úvahu situaci z minulého roku, ve kterém poptávka dvojnásobně převyšovala nabídku (cca 5 tis. bytů), můžeme při současném objemu (cca 2,5 tis.) nových bytů, určených v novostavbách k prodeji, i při poklesu zájmu hypotečních klientů stále očekávat převis poptávky, nebo (v nejhorším případě) vyrovnání nabídky bytů.

Prodejní ceny nemovitostí

Snížení cen nemovitostí nelze očekávat. Důvodem je růst cen se stavebním materiálem, energií a nedostatek pracovní síly, která se objevuje v růstu mzdových nákladů. Celkové stavební náklady výrazně vzrostly a jejich pokles s největší pravděpodobností do konce roku není možné očekávat. Nejpravděpodobnějším scénářem je jejich stabilizace na současné úrovni.

“Z výše uvedeného je patrné, že pokles cen, minimálně na nejatraktivnějším trhu v podobě Prahy a Středních Čech, nenastane,“ říká Peter Višňovský, výkonný ředitel realitní kanceláře LEXXUS.

Nájemní bydlení

Investice do rezidenční nemovitosti může být v současné době paradoxně zajímavější než předchozího roku. Důvodem je odlišná situace na trhu. Kvůli vlivu migrační vlny z Ukrajiny jsme zaznamenali obrovský zájem o nájemní bydlení. Klienti, kteří nemohou dosáhnout na byt v osobním vlastnictví, budou častěji volit bydlení v nájmu. Tento trend bude mít za následek tlak na zvyšování cen s nájemným.

“Předpokládáme, že nájemné poroste vyšším tempem než prodejní ceny bytů, což se pozitivně projeví ve výnosnosti rezidenčních nemovitostí,” dodává Peter Višňovský.

Bydlení mimo Prahu

Zvyšující se ceny s nemovitostmi v Praze budou motivovat klienty ke koupi bydlení za hranicemi Prahy, zejména ve Středočeském kraji, kde jsou pořizovací ceny až o 50 % nižší. Průměrné ceny ve vybraných městech Středočeského kraje se pohybují takto: Kladno 86 695, Kolín 83 567, Brandýs nad Labem 92 462. Ceny jsou uvedeny v Kč/m2 (vč. DPH).

Vzdálenosti se již nyní pomyslně zkracují, developeři plánují výstavbu bytů i v lokalitách, kde byly dříve stavěny výhradně rodinné domy. K této skutečnosti přispělo také zavedení home-office, protože pro značnou část klientů již není třeba dojíždět za prací pět dní v týdnu. Největší zájem bude o lokality s dobrou dopravní dostupností, zejména s přímým vlakovým spojením do Prahy. Tento trend je již nyní trendem v západoevropských metropolích.

“Zvyšující se ceny nemovitostí v Praze budou motivovat klienty ke koupi bydlení za hranicemi Prahy, zejména ve Středočeském kraji, kde jsou pořizovací ceny až o 50 % nižší,” vysvětluje situaci Aleš Kadlečík. Vzdálenosti se již nyní pomyslně zkracují, developeři plánují výstavbu bytů i v lokalitách, kde byly dříve stavěny výhradně rodinné domy. K této skutečnosti přispělo také zavedení home-office, protože značná část klientů již nemusí dojíždět za prací pět dní v týdnu. Největší zájem bude o lokality s dobrou dopravní dostupností, zejména s přímým vlakovým spojením do Prahy. Tento trend je již nyní zcela běžný v západoevropských metropolích.